התחדשות עירונית
נדמה שכולם רצים ורצים להיות חלק מהתהליך של התחדשות עירונית. שהמתחם, הבניין והדירה שלהם, יעברו את המהפך והשדרוג המיוחל. ונשאלת השאלה: למה? מה מושך כל כך? מה מרוויחים? הרי בסופו של דבר, תהליך של התחדשות עירונית יכול להיות ארוך וסבוך ומלחיץ.
ובאמת, התחדשות עירונית, על שתי צורותיה המובילות: 'פינוי בינוי' ו'תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים' (להלן תמ"א 38) היא אכן מהלך שיכול לשנות חיים עבור הדיירים באזור. וכן, זה גדול ומורכב והעתיד לא תמיד ברור וחשוב לשאול שאלות.
אנחנו כאן באתר www.38tama38.co.il ניתן לכם את כל התשובות ובמאמר זה נתמקד בנושא של שדרוג דירת המגורים, באמצעות הפרויקט של ההתחדשות העירונית.
מהי למעשה התחדשות עירונית?
קודם נסביר את המושג 'התחדשות עירונית' ואת המסלולים שהוא מציע. התחדשות עירונית היא למעשה מכלול של פעולות, הנעשות מתוך רצון לשפר ולשדרג מתחם מגורים עירוני, לרוב של בניינים ישנים, רעועים ומוזנחים. השיפור מתבצע באמצעות חידוש הבניינים עצמם אבל גם בחידוש תשתיות בסביבה ובתחומים, שאינם קשורים לבניה, כמו חינוך, פנאי וכד' – כמעטפת משלימה.
הסיבות מדוע המדינה והרשויות המקומיות נרתמות לעשות כך, מגוונות: הבניינים הרעועים מהווים סכנה לשוהים בהם ברעידות אדמה, הם אינם מוגנים מאיומים ביטחוניים כמו טילים ויש לאזורים מוזנחים, השפעה לא טובה על הציבור שגר בסביבה.
גם סוג ואופי הבניה של הבניינים הישנים, המתבססים על בניה לרוחב, לא מאפשרים ניצול נכון של הקרקע. הגבהת הבניינים או בניה של בניינים גבוהים במקומם, יאפשרו גם סיוע לפתרון מצוקת הדיור בישראל. ישנם שתי צורות מובילות להתחדשות עירונית:
הראשונה, תמ"א 38. הבניין הישן עובר שיפוץ גדול ומשמעותי ומוסיפים לו אלמנטים רבים (ממ"ד, חניה, מרפסות ועוד). השדרוג נעשה תוך כדי הישארות הדיירים במבנה. התצורה השנייה היא 'פינוי בינוי'. כאן, מפונים הדיירים בהסכמה לדיור חלופי, הבניין נהרס כולו ומפונה מהשטח ותחתיו קם בניין חדש לחלוטין. בסוף התהליך, הדיירים חוזרים לדירות הרשומות על שמם.
המנגנון של תהליך התחדשות עירונית
ארבעה שותפים לדבר ויש צורך שכל ארבעת השותפים, בעלי האינטרסים השונים, יפעלו יחדיו ויתרמו כל אחד בתחומו למען ההצלחה. לצורך כך, הרשויות המקומיות והמדינה מסירות חסמים ובירוקרטיה, מציעות הטבות מס, מאפשרות זכויות בניה מוגדלות ועוד.
היזם והקבלן, הנושאים בכל הנטל של העלויות (מבניה ועד דיור חלופי) – מקבלים בסוף התהליך, חלק מהדירות שנוספו כתוצאה מהבניה לגובה והם יכולים למכור אותם ולגרוף רווחים. ויש את הדיירים, אלו צריכים לחיות באתר בנייה, לעיתים להתפנות לחלוטין מהדירה. והסיבה שהם מסכימים לכך היא בגלל השדרוג המשמעותי של הדירות.
שדרוג הדירות של הדיירים, בלי להוציא כסף
בסופו של תהליך התחדשות עירונית, הדיירים יכולים לקבל, בלי להשקיע כלל, דירה חדשה ומשודרגת, לעיתים גדולה יותר מבחינת מ"ר, על אותו השטח בו עמדו דירותיהם הישנות. מעבר לשיפור ברמת החיים עם המעבר לדירות חדשות, הרי שהם נהנים גם מהוספת אלמנטים שיתכן ולא היו להם בעבר, כמו ממ"ד, מעליות, חניות ועוד וכן אזורים ציבוריים כמו לובי וגינה מטופחים.
עד לשדרוג, ערכן של הדירות הישנות היה מועט. כעת חשבו על ערכן לאחר שיפוץ, כאשר נוסף להן שטח מחיה ואותם אלמנטים שציינו. ערך הדירה – קופץ בצורה משמעותית וכל זה בלי להוציא כסף כלל. גם אם ייאלצו להתפנות מהדירה עד סוף התהליך, היזם נושא בכל העלויות של הדיור החלופי.
מעורבות ייעוץ משפטי בתהליך התחדשות עירונית
אז עם הכל טוב, למה מומלץ לערב ייעוץ משפטי כבר בהתחלה? תהליך התחדשות עירונית יכול להיות סבוך ומורכב. יש אינטרסים ועניינים כלכליים ומשפטיים והמון ממשקים שיש לנהל ולהתנהל מולם ברמות אלו. יש גם חוזים, שכדאי לתת למנוסים בעניין לנסח ולעבור עליהם, ולייצג את האינטרס שלכם כיאות.
אגב, יכולות לצוץ גם בעיות, שלא ציפינו להם. למשל דיירים סרבניים, שמתנגדים לביצוע התהליך. הדבר תלוי במספרם אבל גם אם רוב דיירי הבניין רוצים בכך, התנגדות של חלק קטן יכולה לתקוע את כל הפרויקט ולגרור התדיינות משפטית סביבו.
